Um dos erros mais comuns no mercado imobiliário é confundir preço anunciado com valor de mercado.

O preço anunciado é aquilo que o proprietário pede ou que a incorporadora apresenta ao mercado. O valor de mercado é aquilo que compradores, de fato, estão dispostos a pagar por imóveis semelhantes, em condições comparáveis, dentro de uma determinada região.

Essa diferença pode parecer sutil, mas tem impacto direto na compra e na venda.

Para quem vende, anunciar acima do mercado pode alongar muito o prazo de negociação. O imóvel fica exposto por meses, perde força nos portais e passa a impressão de que há algo errado com ele. Muitas vezes, o vendedor só ajusta o preço depois de perder compradores qualificados.

Para quem compra, olhar apenas o desconto oferecido também pode ser perigoso. Um imóvel anunciado acima do valor real pode parecer uma boa oportunidade depois de uma redução, mas ainda continuar caro quando comparado a outros ativos semelhantes.

Em São Paulo, esse cuidado se tornou ainda mais importante. Segundo o Secovi-SP, a capital registrou em maio de 2026 a venda de 9.993 unidades residenciais novas e encerrou o mês com uma oferta disponível de 88,8 mil unidades. Em um mercado com grande volume de opções, o posicionamento de preço se torna decisivo.

Mas como avaliar se um imóvel está bem precificado?

O primeiro passo é comparar imóveis semelhantes. Não basta olhar o preço médio do bairro. É preciso considerar metragem, planta, idade do prédio, padrão do condomínio, vagas, andar, vista, estado de conservação, liquidez da rua e perfil da demanda.

Dois apartamentos no mesmo bairro podem ter valores muito diferentes por motivos legítimos. Um pode estar em uma rua mais valorizada, ter planta melhor, condomínio mais desejado ou documentação mais organizada. Outro pode exigir reforma, ter custos mensais elevados ou estar em um prédio com menor liquidez.

O segundo passo é entender o momento do vendedor. Há imóveis em que existe maior flexibilidade de negociação. Em outros, o proprietário não tem urgência e prefere aguardar. Essa leitura muda completamente a estratégia de proposta.

O terceiro ponto é olhar para o objetivo do comprador. Um imóvel para moradia deve ser analisado de forma diferente de um imóvel para investimento. No primeiro caso, rotina, conforto e permanência pesam mais. No segundo, liquidez, rentabilidade e facilidade de revenda ganham protagonismo.

Na Oliveira & Hatheyer, acreditamos que uma boa decisão imobiliária começa por uma leitura correta de valor.

Nosso trabalho é ajudar compradores e vendedores a interpretar o mercado com critério. Para quem vende, apoiamos na definição de um preço coerente, capaz de atrair interessados qualificados sem abrir mão do valor do imóvel. Para quem compra, ajudamos a entender se a oportunidade realmente faz sentido ou se o preço anunciado está distante da realidade.

No mercado imobiliário, negociar bem não é apenas conseguir desconto.

É saber quando o preço faz sentido.