Setembro traz duas conversas para quem vive de locação. Uma é imediata e simples: o reajuste do mês. A outra é maior e ainda dá tempo de resolver com calma: o que muda nos contratos a partir de 2027.
O reajuste de setembro
Para contratos de locação com vencimento em setembro de 2026 que usam o IGP-M como indexador, o percentual aplicável é de 2,16%, referente ao acumulado de 12 meses do índice calculado pela Fundação Getulio Vargas.
Na prática:
| Aluguel atual | Reajuste (2,16%) | Novo valor |
|---|---|---|
| R$ 3.000,00 | R$ 64,80 | R$ 3.064,80 |
| R$ 6.000,00 | R$ 129,60 | R$ 6.129,60 |
| R$ 12.000,00 | R$ 259,20 | R$ 12.259,20 |
É um reajuste contido. O IGP-M reúne preços ao produtor, ao consumidor e custo da construção, e por isso oscila mais do que o IPCA — em alguns meses fica bem acima da inflação oficial, em outros bem abaixo.
Dois pontos que geram dúvida com frequência:
- O reajuste só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
- O índice pode ser negociado, mas não trocado no meio do contrato. Durante a vigência vale o que está escrito. Na renovação, locador e locatário podem acordar livremente outro indexador ou outro percentual. Trocar o índice exige aditivo formal.
Vale lembrar que aplicar o reajuste integral nem sempre é a melhor decisão econômica. Um mês de vacância costuma custar mais do que a diferença de um ano de reajuste — a conta precisa ser feita imóvel a imóvel.
A conversa maior: 2027
A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 — posteriormente alterada pela Lei Complementar 227/2026 —, traz as receitas de locação para dentro do novo modelo de tributação sobre o consumo, com a CBS federal e o IBS compartilhado entre estados e municípios.
O regime começa a valer em 1º de janeiro de 2027, com transição gradual. Três esclarecimentos importantes antes de qualquer pânico:
Nem todo proprietário vira contribuinte. Pela legislação atual, a pessoa física entra no regime regular quando tem receita bruta anual de locação superior a R$ 240 mil ou mais de três imóveis locados. Quem está abaixo desses critérios, em regra, não é alcançado.
A alíquota não é cheia. Para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a lei prevê redução de 70% sobre as alíquotas de referência do IBS e da CBS. O impacto efetivo depende da alíquota de referência definida e das características de cada operação, o que exige cálculo caso a caso.
Há mecanismos de amortecimento. A legislação prevê redutores específicos para o setor imobiliário, inclusive para operações residenciais.
As três cláusulas para revisar agora
Contratos de locação assinados hoje frequentemente atravessam a virada de 2027. Vale rever três pontos antes de assinar:
1. Cláusulas de “preço líquido”. Redações que garantem ao locador um valor livre de tributos precisam ser reescritas. Com um tributo novo entrando na equação, essa formulação vira fonte de disputa.
2. Responsabilidade pelo recolhimento. Defina expressamente quem recolhe o quê. O silêncio contratual de hoje é a discussão de 2027.
3. Guarda de notas fiscais. A lei prevê direito a crédito sobre aquisições vinculadas ao imóvel locado — materiais de construção, reforma, ampliação e serviços de manutenção. Organizar essa documentação desde já facilita o aproveitamento quando o regime entrar em vigor.
Há ainda um ponto relevante para investidores com carteira maior: locadores estruturados em pessoa jurídica geram crédito de forma previsível para inquilinos que também sejam contribuintes, o que tende a ser um diferencial em locações corporativas. Essa é uma decisão que envolve planejamento patrimonial e sucessório, e precisa ser avaliada com contador e advogado tributarista.
O resumo prático
2026 é ano de preparação. Quem esperar a primeira apuração para descobrir como cada contrato será tratado vai lidar com retrabalho e correção de cláusula sob pressão.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação profissional. A aplicação das regras depende da situação específica de cada proprietário e deve ser avaliada com contador e advogado.
A Oliveira & Hatheyer está revisando os contratos da carteira com esse olhar. Se você tem imóveis locados e quer entender sua exposição, fale com nossa equipe de locação.
Fontes: Fundação Getulio Vargas (IGP-M), Lei 8.245/1991, Emenda Constitucional 132/2023, Lei Complementar 214/2025 e Lei Complementar 227/2026.
