Conversas com proprietários costumam começar da mesma forma neste ano: a impressão de que o mercado parou. Os números do primeiro semestre de 2026 contam uma história diferente, e mais interessante do que “aqueceu” ou “esfriou”.
Os lançamentos ficaram parados. As vendas, não.
No primeiro semestre, foram lançadas 211,6 mil unidades no país, praticamente o mesmo volume do ano anterior — retração de 0,3%. No segundo trimestre isolado, a queda foi de 1,3%.
Só que as vendas foram na direção oposta: cresceram 5,3% no mesmo trimestre.
Quando a oferta nova fica estável e as vendas sobem, o mercado está fazendo uma coisa específica: absorvendo estoque. As incorporadoras seguraram o calendário de lançamentos e concentraram esforço na comercialização do que já estava de pé. Não é sinal de mercado parado. É sinal de mercado cauteloso com a oferta e ativo na demanda.
O crédito melhorou mais do que a percepção
Do lado do financiamento, a mudança foi maior do que se comenta. As concessões pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo chegaram a R$ 67,2 bilhões no primeiro semestre, alta de 12% sobre o mesmo período de 2025.
O salto mais expressivo veio do crédito à produção: as concessões para construção passaram de R$ 12,8 bilhões para R$ 26,5 bilhões, uma expansão de 107%. Isso é reflexo direto da reformulação do modelo de captação do SBPE, que ampliou a capacidade dos bancos de direcionar recursos para habitação.
Na prática, esse crédito ainda não chegou à parcela do comprador com a mesma intensidade — a Selic segue restritiva. Mas ele já chegou ao canteiro de obras, e isso antecede a oferta dos próximos dois anos.
A demanda não sumiu
No segundo trimestre de 2026, 52% dos entrevistados declararam intenção de comprar um imóvel nos próximos 24 meses. Um ano antes, eram 49%. A intenção de compra subiu justamente no período em que muita gente descreveu o mercado como travado.
O dado que realmente incomoda
Há um indicador que explica a distância entre percepção e realidade: o tempo médio para vender unidades de três e quatro quartos subiu de 18,5 para 26 meses.
Repare no que acontece quando os dois movimentos são colocados lado a lado. As vendas crescem. E, ao mesmo tempo, o prazo para vender aumenta. Isso não é contradição — é seleção.
O mercado está comprando. Só não está comprando tudo.
O que separa um imóvel do outro
No médio e alto padrão, os lançamentos vinham pressionados por juros elevados e por custo de obra em alta, com o INCC corroendo margem. Nesse ambiente, o comprador ficou mais criterioso: compara mais praças, pede mais documentação, avalia a solidez da incorporadora e demora mais para decidir.
Esse comprador continua existindo. Ele apenas parou de aceitar três coisas:
- Preço ancorado em expectativa. O valor que o imóvel teve no melhor momento do ciclo não é o valor de hoje.
- Apresentação abaixo do padrão do produto. Um imóvel de R$ 3 milhões anunciado com fotos de celular perde antes da visita.
- Pendência documental. Espólio não resolvido, área construída irregular e ônus na matrícula travam negócios que já estavam fechados.
O que isso significa para quem vai vender
Se o seu imóvel está anunciado há mais de seis meses sem propostas consistentes, o mercado provavelmente não é o problema. O posicionamento é.
Três perguntas ajudam a diagnosticar antes de qualquer decisão de baixar preço:
- O valor pedido foi construído a partir de transações comparáveis recentes ou a partir de uma expectativa?
- O material de venda — fotos, planta, vídeo, descrição — está no nível do imóvel?
- A documentação está pronta para uma escritura, ou vai começar a ser resolvida quando aparecer o comprador?
Corrigir esses três pontos costuma ter mais efeito sobre o prazo de venda do que qualquer desconto.
Na Oliveira & Hatheyer, avaliação de imóvel começa por leitura de mercado, não por chute. Se você está avaliando vender, fale com nossos consultores para uma análise do posicionamento do seu imóvel.
Fontes: Indicadores Imobiliários Nacionais (CBIC/Brain Inteligência Estratégica), Abrainc-Fipe, Abecip.
